전세 계약 전 꼭 확인 해야 할 점 주의사항

전세 계약을 앞두고 집을 보러 다니다 보면, 집 자체는 괜찮은데 계약이 안전한지 불안할 때가 많습니다.

특히 전세 사기가 증가하면서 "어디까지 확인해야 안전한 전세 계약일까?" 하는 질문이 많아졌죠.

이 글에서는 전세 계약 전 반드시 확인해야 할 5가지 핵심 포인트를 정리해 드릴게요. 실수 한 번으로 수천만 원을 날리는 일이 없도록, 꼭 체크해두세요!

 

 

 

✅ 1. 등기부등본에서 ‘근저당권’ 확인하기
전세 계약 시 가장 먼저 해야 할 일은 등기부등본 확인입니다.

근저당권이 설정돼 있다면, 그 집은 이미 은행 등 금융기관에 담보로 잡혀 있는 상태예요.
전세보증금보다 근저당 금액이 크다면, 경매 시 우선순위에서 밀려 보증금을 못 받을 수도 있습니다.
📌 확인 방법

정부24 또는 대법원 인터넷등기소 접속
건물 주소 입력 후 ‘등기사항전부증명서’ 열람
‘권리사항’에 근저당권, 가압류, 압류 등이 있는지 확인
🛑 Tip: “전입신고 + 확정일자”를 받아도 근저당보다 후순위라면 보장받지 못할 수 있어요.

 

✅ 2. 전세 계약 전 ‘전입신고’ & ‘확정일자’ 꼭 받기
계약 후 바로 해야 할 중요한 절차입니다.

전입신고는 주민등록상 주소를 새 집으로 옮기는 것이고,
확정일자는 주민센터에서 전세계약서에 날짜 도장을 찍어주는 것입니다.
이 두 가지가 있어야만, 전세보증금에 대한 법적 보호를 받을 수 있어요.

📌 효과

해당 집이 경매에 넘어가도, 우선변제권으로 보증금 일부 또는 전부 회수 가능

✅ 3. 임대인의 실소유주 여부 확인하기
가끔 임대인이 ‘실제 집 주인’이 아닌 경우도 있어요.

특히 전대차(원래 세입자가 다른 사람에게 재임대하는 경우)는 조심해야 합니다.

📌 확인 방법

등기부등본의 ‘소유자’와 계약 상대방 이름을 비교
소유자가 아닌 경우, 위임장과 신분증 사본 확인 필수
⚠ 계약 상대가 "제 지인 집인데 대신 계약해요"라고 하면 의심하고 반드시 증빙을 요구하세요.

 

✅ 4. 중개업소 등록 여부 및 공인중개사 자격 확인
무등록 중개업자는 법적 책임 회피가 가능하므로 절대 피해야 합니다.

📌 확인 방법

국토교통부 중개업 등록조회 시스템에서 상호 검색
자격증명서/등록번호 벽에 걸려 있는지 확인
📌 정식 중개업소 이용 시 혜택

분쟁 발생 시 손해배상 청구 가능
중개보수 상한 기준 적용

✅ 5. 계약서 필수 항목 체크 & 사진 보관
계약서는 단순한 종이 한 장이 아니라, 법적 증거입니다.

📌 반드시 들어가야 할 항목

임대인/임차인 실명, 주민번호, 주소
임대 목적물의 정확한 주소 및 면적
보증금 및 계약 기간
계약 파기 시 위약금 조항
특약사항 (예: 도배 책임, 수도요금 분담 등)
📸 Tip: 계약서는 꼭 사진으로도 남겨 두고, 원본은 스캔해서 클라우드에 백업해두세요.

 

🧾 마무리 요약 체크리스트
항목 체크

등기부등본에서 근저당권 확인했는가? ✅
계약 후 전입신고와 확정일자 받았는가? ✅
임대인이 실제 소유자인가? ✅
공인중개사가 정식 등록되어 있는가? ✅
계약서에 누락된 정보 없이 잘 작성되었는가? ✅

🔒 주의사항
이 글은 법률 자문이 아닌 일반 정보 제공을 위한 글입니다.

실제 계약 시에는 법률 전문가나 공인중개사와 상담하시는 것을 권장드립니다.